Хавьер Очоа (RICS), о Законе о жилье: «Выгода немногих нанесет большой вред большинству»

Хавьер Очоа является директором подразделений роскоши и коммерческой недвижимости Remax Spain и  президентом Королевского института дипломированных оценщиков (RICS)  Испании  с июля прошлого года  . Эксперт по недвижимости работает в этом секторе более 10 лет и работал в таких компаниях, как  Savills,  в качестве директора по единичным операциям, а также в фондах по развитию проектов недвижимости в Северной Африке и Восточной Европе. Для Очоа сектор недвижимости находится в полной трансформации и переживает «тревожный» момент из-за отсутствия стабильности на рынках.

Как бы вы охарактеризовали текущую ситуацию на рынке недвижимости в Испании?

Тревожно. Показатели инвестиций в 2023 году не были хорошими по сравнению с максимумами других лет, а продажи домов значительно упали, но разница между скрытым спросом и запасами не уменьшилась. Что касается инвестиций, мы можем быть оптимистичны. Что касается жилья, то эта проблема будет продолжать оставаться растущей, если не будут приняты твердые и согласованные политические решения.

Что вы считаете самыми большими проблемами, с которыми в настоящее время сталкивается рынок недвижимости Испании?

Правовая неопределенность и политическая нестабильность, с очень разными подходами между разными сторонами. Эти факторы не позволяют нам иметь твердую и согласованную долгосрочную жилищную политику.

«Забавно, как некоторые компании тратят миллионы на ESG-рекламу, но не принимают решения, которые стоят тысячу евро»

Какова позиция RICS в Испании в отношении устойчивого развития и энергоэффективности в секторе недвижимости?

RICS, как международный лидер в регулировании недвижимости, разрабатывает этические и технические стандарты ESG вместе с такими организациями, как UN COP28, Европейская комиссия и основными игроками из различных секторов, чтобы направлять рынок и быть в состоянии удовлетворить необходимые потребности 2030 года и Цели 2050 года.

В этом, 2024 году, Европейский саммит RICS по городскому развитию и устойчивому строительству пройдет в Бильбао и станет витриной будущего рынка. RICS полностью посвящает себя этому делу, осознавая, что наш сектор несет наибольшую ответственность за выбросы углекислого газа и кто лучше всего может решить эту проблему, консультируя администрации и рынки.

Заявки на получение европейских фондов для повышения энергоэффективности зданий и домов застряли. Вы оптимистичны в том, что средства можно будет использовать или придется продлить срок помощи?

Да, мы должны постараться извлечь максимальную пользу из этого зеленого финансирования, поскольку оно будет означать наше развитие и конкурентоспособность по сравнению с другими игроками и направлениями инвестиций. Мы не можем упустить ни одной возможности. Я также оптимистично настроен на то, что для тех, кто подчинится, появятся новые линии выгодного финансирования.

Как, по вашему мнению, эти опасения повлияют на решения об инвестициях в недвижимость и развитии в будущем?

Они повлияют на многое. Крупные инвесторы конкурируют со спредами от 25 до 50 базисных пунктов. Зеленое финансирование и преимущества соответствия критериям ESG в некоторых случаях будут означать разницу в доходности, превышающую 150 базисных пунктов. Именно рынок в среднесрочной и долгосрочной перспективе убедит и заставит определенные компании.

Любопытно, как некоторые испанские операторы тратят миллионы на зеленую и ESG-рекламу, но не принимают решений, которые стоят тысячу евро.

«Наличие пригодных для застройки земель, административная гибкость и разумное налогообложение могут привести к значительному росту нового строительства»

Как развивались технологии в секторе недвижимости и каково их влияние?

 Его влияние должно быть огромным, но независимо от того, насколько хорошо известен рынок, его проблемы и технические решения, на социальном уровне ничего не улучшится, если не будет политической воли.

Какие новые технологии вы считаете наиболее актуальными для бизнеса в сфере недвижимости в краткосрочной и долгосрочной перспективе? 

 Данные, программы управления для агентов и широкой общественности, программирование действий на цифровых двойниках и искусственном интеллекте.

Каковы ваши прогнозы по рынку недвижимости Испании в 2024 году?

В жилом секторе разница между спросом и предложением продолжит увеличиваться, что вызовет рост цен в востребованных городских центрах. В сфере аренды мы продолжим видеть аналогичные критерии. Определенное влияние окажут также международная ситуация и процентные ставки.

Какие факторы, по вашему мнению, будут способствовать росту или могут представлять риски?

Наличие пригодных для застройки земель, административная гибкость и разумное налогообложение могут привести к значительному росту нового строительства и снижению скрытого спроса на более чем один миллион домов, который продолжает расти. С другой стороны, наибольший риск заключается в том, что администрация ничего не делает в этом отношении и создает угрозу безопасности тем, кто должен это делать. 

Как действующие нормы и правила влияют на бизнес в сфере недвижимости? 

Те, что идут в сторону увеличения площади земельного фонда и обеспеченности жильем, хороши. Мы не можем сосуществовать с нормами городского планирования, разработанными десятилетия назад и требующими очень длительного и очень сложного периода времени, чтобы их изменения приспособились к текущим потребностям. 

В контексте Закона о жилье, как он повлияет на доступность и ценовую доступность жилья?

Краткосрочная выгода немногих обернется огромным вредом для большинства в среднесрочной и долгосрочной перспективе. Целью вмешательства должно быть не сокращение предложения, а его увеличение. 

Квартиру площадью 50 м2, построенную сегодня на государственной или смешанной земле, можно арендовать за 285 евро в месяц, а дом площадью 90 м2 — за 550 евро в месяц. Если этого не произойдет, то по политическим причинам, а не из-за реализации или финансовых затрат. Рынок может сделать это завтра. Вопрос в том, почему этого не делается?

А что вы думаете о контроле цен на аренду? 

То же самое: это принесет пользу немногим в краткосрочной перспективе и нанесет вред многим в среднесрочной и долгосрочной перспективе. Не существует известного вмешательства такого типа, которое улучшило бы рынок.

«Жилье — это человеческая потребность и социальное право. Нынешняя ситуация драматична, и проблема продолжает обостряться»

Как вы воспринимаете участие иностранных инвесторов на рынке недвижимости Испании? 

К Испании существует большой интерес, и мы защитились лучше, чем другие страны вокруг нас. Великие профессионалы консалтинговых фирм по недвижимости, которые есть в Испании, оказались более гибкими и эффективными, когда дело дошло до адаптации к обстоятельствам, в результате чего падение Испании составило половину падения Европы. На гостиничные рынки и различные системы проживания пришлось более 50% инвестиций, и предполагается, что в ближайшие годы эта цифра будет продолжать расти.

Ожидаете ли вы изменений в этом аспекте в ближайшие годы? 

Все будет зависеть от условий безопасности, которые мы сможем предложить, рынок уже проявил интерес и продолжает расти.

Как бы вы охарактеризовали нынешнее состояние рынка жилья в Испании?

Я не люблю говорить о рынке жилья. Жилье – это потребность человека и социальное право. Текущая ситуация драматична, и проблема продолжает обостряться. 

Испания прекрасно определила и задокументировала проблему, а также технические и финансовые возможности для выполнения необходимых действий.

Видели ли вы изменения в предпочтениях покупателей к конкретным типам жилой недвижимости?

Меньшие площади, современный дизайн с ограниченными расходами, расположение, транспорт, охрана, услуги.

Источник https://www.idealista.com/news/