Испанские семьи тратят почти 40% своего дохода на покупку дома, что на десять пунктов больше рекомендованного.

Перенапряжение домохозяйств всего за год выросло на семь пунктов из-за резкого роста процентных ставок.

Объем дохода, который семья должна полностью направить на покупку дома, находится на самом высоком уровне за последние 10 лет . Согласно данным, периодически обновляемым Банком Испании, в конце второго квартала 2023 года домохозяйства поддержали теоретические годовые усилия в размере 38,9%. Эта цифра, самая высокая в стране с конца 2011 года, опасно далека от рекомендуемого предела и угрожает продолжить рост с течением месяцев.

Теоретические ежегодные усилия — это показатель, который относится к сумме дохода, которую человек или домохозяйство должны выделять каждый год для покрытия расходов, связанных с приобретением и содержанием дома . То есть сюда входит и цена недвижимости , и оплата ипотеки, налоги на недвижимость и страховка. Обычно рекомендуется, чтобы ставка не превышала 30% дохода, граница, которая стала далекой с третьего квартала 2022 года, когда Европейский центральный банк (ЕЦБ) начал резкое повышение ставок, с помощью которого он пытался бороться с ростом инфляции.

По данным банковского надзора, средняя процентная ставка по новым жилищным кредитам завершила второй квартал 2022 года на уровне 1,7%, тогда как ставка составляла около 31,6%, что является относительно доступным уровнем. С тех пор ставки сильно росли, пока не достигли 3,9% в июне прошлого года, доведя теоретический уровень до уровня, близкого к 40%, и продемонстрировав влияние финансирования на поведение рынка недвижимости.

Покупка дома , объясняет Беатрис Торибио, заместитель директора Masteos, обычно связана с двумя основными переменными: ценой и стоимостью финансирования, которая оказалась ключевым фактором. «Мы видели годы, когда цены росли без того же эффекта», — отмечает он. Но теперь, продолжает он, с ростом цены денег, теоретические усилия резко возросли. «Это поразительные данные, которые демонстрируют трудный доступ и зависимость домохозяйств от финансирования».

Проблема, продолжает Хосе Гарсиа Монтальво, профессор прикладной экономики Университета Помпеу Фабра в Барселоне, заключается в том, что показатель продолжит расти в краткосрочной перспективе, поскольку он очень хорошо показывает непосредственную динамику и последствия циклических изменений. На самом деле, продолжает он, росту процентных ставок требуется несколько месяцев, чтобы материализовать свое влияние на увеличение коэффициента усилий, поэтому вполне вероятно, что в ближайшие месяцы показатель превысит 40%.

Фактически, данные надзорного органа показывают процентную ставку по новым жилищным кредитам гораздо раньше, чем уровень усилий. В конце второго квартала, когда превышение усилий составляло 38,9%, средний показатель составлял 3,9%. В июле, последнем месяце, когда доступны эти частичные данные, проценты на одну десятую выше, поэтому следует ожидать, что соотношение между доходами и расходами снова вырастет после обновления статистики.

«В ближайшие месяцы ожидается, что процентные ставки останутся на высоком уровне , а зарплаты и цены на жилье будут продолжать расти, хотя с тенденцией к стабилизации ожидается, что доступность жилья по-прежнему будет ограничена. — отмечают в Оценочном обществе.

Положительный момент исходит от Торибио, который напоминает, что, хотя ситуация и сложная, цифры не «такие драматичные», как во время финансового кризиса 2008 года, когда семьи были задолжены, зарплаты резко упали, а усилия превысили пятьдесят процентов. Сегодня зарплаты остаются прежними, а долг стал гораздо более «рациональным и осторожным». Таким образом, если путь роста стоимости финансирования остановится после того, как ЕЦБ прекратит повышение ставок, ожидается, что рынок активизируется, «поскольку спрос на жилье по-прежнему велик».

Меньше лет

Статистика Банка Испании также показывает динамику количества лет полной заработной платы, которую домохозяйство должно выделить на оплату жилья. В конце второго квартала 2023 года, если бы продукты питания, одежда, бензин, товары и услуги для отдыха не приобретались, а все, что зарабатывает семья, шло бы на оплату среднего дома, на приобретение недвижимости ушло бы 7,6 года. Парадокс в том, что этот показатель в последние месяцы постепенно снижается с тех 7,9 лет, которые были зафиксированы в третьем квартале 2022 года, как раз тогда, когда темпы усилий начали расти под звуки ужесточения монетарной политики .

Объяснение заключается, объясняет Монтальво, в том, что валовой располагаемый доход домохозяйств постепенно и устойчиво растет, что уменьшает теоретическое количество лет, необходимых для того, чтобы позволить себе дом. Поэтому, по крайней мере, в краткосрочной перспективе «мы увидим еще большее расхождение между количеством лет и перенапряжением». Первое должно «сохраниться или ухудшиться», а второе «улучшится».

Источник https://cincodias.elpais.com/